Habere Güven

Son Dakika Hızlı Haber ve Güncel Gelişmeler

20 Yıl ve Sıradaki Felaketlerden Bir Diğeri: Konut Balonu!

| 13:02
A+ | A-

20 Yıl ve Sıradaki Felaketlerden Bir Diğeri: Konut Balonu! 

Bu yazı, güya daha güvenilir, konforlu ve kaliteli konutlarda yaşamak, daha iyi bir sosyal ve kentsel yaşam amacıyla insan emeği ve doğa sömürüsüyle tarım alanlarını/meraları yok etme, doğayı katletme pahasına rant ve kâr üzerine kurulu “yeni” sermaye birikim modelini sürdürmek amacıyla inşa edilen ya da halkın da yerinde kullandığı bir tabirle “betona gömülen” kentlerimizin içine düşürüldüğü o vahim durumu ve bu durumun sonucunda bizi bekleyen iktisadi, sosyal ve siyasal felaketi konu edinmiştir. Amacım felaket tellallığı yapmak değildir kesinlikle! Lakin öyle bir ülkenin tuhaf insanlarıyız ki; her bir felaket başımıza çöktükten sonra daha büyük ölçekte bir felaket başımıza çökene kadar büyük bir çoğunluğumuz Aziz Nesin’in “Dur bakalım ne olacak?” öyküsündeki gibi izlemeye çekiyor kendini. Her şeyi “devlet baba”nın otoriter kişiliğine teslim ederek (tapınma kültü!) hep bir beklenti içinde olmakla malul toplumsal çoğunluğun o itaatkâr/biatkâr acizliği ise S. Beccet’in o muhteşem eseri “Godot’u Beklerken” adlı oyunundaki başkarakterin tuhaf bir tedirginlik ve huşu içinde sadece bekleyen psikolojik durumunu andırıyor! 

Ahalimiz ve ahvalimiz böyle ne yazık ki: Üst üste yaşanan depremler, çökertilen tarımsal üretim, HES’lerle kuruyan dereler ve sel baskınları, orman yangınları, Haliç’ten yıllar sonra Marmara ve Ege Denizi’nin kıyılarına kadar vuran salyalarıyla toptan iflası gibi “doğal” afetlerden siyasi, askeri, ekonomik ve hukuki afetlere kadar! 

Türkiye coğrafyasının büyük oranda yüksek riskli bir deprem bölgesi üzerinde olduğu herkesin bildiği bir gerçektir. O yüzden zamanında sanayileşme adına ucuz işgücüne duyulan ihtiyaç nedeniyle emekçilerin sağlıksız koşullar içindeki gecekondularda yaşamına göz yumularak çarpık kentleşme ve depreme dayanıksız yapılaşma sürecine her seçim döneminde çıkarılan imar aflarıyla seyirci kalınmış, hatta “her köşe başında bir zengin” söylemi eşliğinde yeraltı ekonomisi ile birlikte teşvik edilmiştir. Türkiye’de böylesi kentselleşme sürecinin yaşanan çok sayıda deprem ve özellikle de 1999 Marmara Depremi ardından dönüşüme uğratılması, bu sağlıksız yapılaşmaya neşter vurulması kaçınılmazdı! Bu süreç 12 Eylül 1980 askeri darbesinin siyasal sisteme hediye ettiği % 10 barajı nedeniyle bütünüyle çökertilen demokrasisi,  görece daha adil ve paylaşımcı bir ekonomiyi dahi tekçi, aşırı “milli” hassasiyetleri nedeniyle hiçbir zaman önceliğine almamış Cumhuriyet yönetimlerinin miras bıraktığı ekonomik krizler sonucunda siyasal İslam kökenli AKP iktidarına nasip olmuştu! Peki ama nasıl? Gökyüzünü “fethederek” yükselen binaların hapishane ortamı, yeşil alanları mumla aradığımız orman katliamları, insan ve taşıtlarla kıç kıça sürünerek adım atmaya çalıştığımız cadde ve sokakları, ucube mimarisiyle gecekondulara rahmet okutan “ileri demokrasi” ve Cumhuriyet’in yeniden inşa süreci! 

Bu süreçte semiren üç beş tekelci inşaat şirketi, kaynakları, rantları ve ihaleleri rekabet hukuku ve imar yasalarına aykırı bir şekilde yandaşlara dağıtan  siyasal bir iktidarın “İnşaat Ya Resulullah” üzerine kurulu ekonomik bir inşa süreci! (Konunun bu boyutlarına araştırmacı gazeteciler Çiğdem Toker, Bahadır Özgür ve Mustafa Sönmez sıklıkla gazete köşelerinde ve kitaplarında değindiler.) Tarım ve sanayi başta olmak üzere ülke ekonomisinde yarattıkları tahribatlar bir yana, mimari ve çevre katliamı yönünden neden oldukları çirkinlik abidesine kendileri bile sessiz kalamadılar! Örneğin, dönemin Ekonomi Bakanı Ali Babacan, AKP’nin inşaata ağırlık vermesinin nedenlerini 2 Eylül 2014 tarihinde bir canlı yayında şöyle dile getirmiştir: 

“Bugün bir sanayi yatırımı dediğinizde, bunun planlanması, yatırımı, üretimi ve nihayetinde para kazanması 6-7 seneden önce mümkün değildi. Ama bir rezidans, bir lüks konut, bir AVM projesi işte başlıyorsunuz en fazla iki-üç senede bitiyor, proje belli, koyduğunuz para belli, hele bir de imar değişikliği gibi bazı yollarla ilave rant da oluşuyorsa zaten fazla ince hesap kitaba da gerek yok… Ama bakıyorsunuz, işte 4-5 katlı apartmanların olduğu bir semtte, hatta bir metre çatıyı yüksek yaptın diye belediyenin ceza kestiği bir semtte… Bakıyorsunuz 30 katlı, 40 katlı bir şey dikiliveriyor ortaya… Yani bu hem şehirlerimizi çirkinleştiriyor, hem kolay, hızlı para kazanma kapısı açıyor ve rantın da adil dağıtımı konusunda da bizde kuşkular uyandırıyor…” “Üretmeden çok lüks binalar yapan, taşa, toprağa para harcayan bir ekonomi” inşa ettiklerini söyleyen Babacan, konuşmasını şöyle sürdürüyor:  “Mesela Türkiye dünyanın en büyük hurda demir ithalatçısı, dünyanın en büyük hurda demir ithalatçısıyız. 10 milyar doların üzerinde ve bunun çoğu yuvarlak inşaat demiri. Yani niye o hurdayı ithal ediyoruz? İşte bina, inşaat yapmak için.” (Babacan, Cnbc-E/Ntv Ortak Canlı Yayını, 02.09.2014). 

Aşağıdaki pasajlar ise şu anki partili Cumhurbaşkanı R. Tayyip Erdoğan’ın farklı tarih ve yerlerde yaptığı konuşmalardan kesitlerdir: 

“İstanbul’a çok yanlışlar yaptık. Onu da söyleyeyim. Ucube inşaatlar yaptık. Bu ucube inşaatlarla maalesef İstanbul’umuzun o güzelliğine bizler yanlışlık yaptık…” (Milliyet,02.07.2016).

“İnsanların şehirler üzerinde hakkı varsa şehirlerin de insanlar üzerinde hakkı var. Ben dikey değil yatay mimariden yanayım. İnsan toprağa yakın yaşamalıdır…” (Sözcü, 27.01.2017).

“Öyle 50 kat, 60 kat, 70 kat bir mimari, aslında bizim medeniyet ruhumuza da uygun bir mimari değildir…” (Haberler, com., 03.02.1029). 

İnsana bir anlığına olsa dahi yapanların bile yapılanları içine sindiremediğini düşündürüyor bu söylemler! Oysaki, günümüzün “yeni Türkiye”sinde günah çıkarma mahiyetindeki bu sözleri “reis” ve şürekâsı dışındaki toplumsal muhalefetin farklı odakları söylediğinde “vatan haini” damgasını yemeleri vakai adiyeden artık! İşin bu tarafını geçerek bu söylemlerin pek de masum olmayan arka planına değinelim. Bu söylemler AKP döneminde dikey yapılaşmanın sınırlarına ulaşıldığı, kentsel dönüşümün mutenalaştırma (soylulaştırma) yoluyla yani, “yatay mimariye geçiş” yoluyla sürdürülmek istendiği bir dönemde piyasaya sürülmüştür. Yani, İstanbul’da Hasanpaşa, Balat, Sulukule, Ankara’da Dikmen vb. örneklerinde olduğu gibi kent merkezlerinden emekçilerin çıkartılarak şehrin çeperlerine doğru sürülmek istendiği, yüksek rant/getiri potansiyeline sahip kent merkezlerindeki bu alanların ise AVM, finans, rezidans, otel vb. yüksek kira/rantlarla birlikte sermayeye peşkeş çekilmek istendiği bir kavşakta söylendi bunlar… 

Türkiye ekonomisinin çarkları önemli oranda son 20 yıldır inşaat ve konut üzerinden dönüyor! Peki, Türkiye konut piyasası 2014’den bu yana alarm veriyor olmasına rağmen neden hala patlamıyor? 2008’de ABD merkezli konut balonu gelişmiş kapitalist ülkelerde (İngiltere, İspanya vd.) başlayarak tüm dünya ekonomisini sarsarken bizi “teğet geçmesinde” ABD merkez bankası FED’in yangına su serpmek amacıyla genişlemeci para politikası önemli etkenlerden biri olmuştur. FED’in dünya piyasalarına enjekte ettiği doların görece getirisi yüksek Türkiye gibi “yükselen” piyasalara koşması ekonomiyi rahatlatırken, yurtdışından gelen bu fonların daha çok inşaat/konut piyasasına akması Türkiye konut krizini ötelemiştir. Bununla birlikte; Türkiye’de gayrimenkul fiyatlarının sürekli artacağı beklentisiyle toplumun büyük bir kısmına bulaşan gayrimenkul spekülasyonu ve çılgınlığı, Türkiye’de deprem riski nedeniyle zorunlu kentsel dönüşüm potansiyeli (2018’de “İmar Barışı” kapsamında dönemin Çevre ve Şehircilik Bakanı Mehmet Özhaseki, Türkiye’de 13 milyon kaçak yapı birimi olduğunu belirtmiştir), Merkez Bankası (MB) üzerinde uygulanan düşük faiz baskısıyla görece daha ucuz konut kredileri,  3. Köprü, Yeni Hava limanı, Kanal İstanbul’a kadar uzanan büyük ölçekli projeler eşliğinde kayrılan inşaat şirketlerine sürekli gelir aktarımı vb. faktörler ülkemizde daha büyük ölçekte bir krizi öteleyen etkenlerdir. Bu başlıkların hepsi uzun birer araştırma ve makale konusudur!  Dolayısıyla bu yazının ilerleyen bölümlerinde konutta balon oluştuğuna dair ciddi verilerle birlikte balonun neden patlamadığı ve ötelenerek daha büyük bir krize gebe olduğuna dair bazı önemli veriler üzerinde durulacaktır.

Konut balonun en önemli göstergeleri arasında olan konut fiyatlarının aşırı artışı ve efektif talebe (satın alma gücüne dayanan talep) konut arz fazlasıdır. Zira, 2014’den beri Türkiye’de bu durum yaşanıyor ve bu durum hem yerli hem de yabancı basın yayın organlarında sıklıkla dile getiriliyor. 

Konut Arz Fazlası Ve Fiyatlar Alarm Veriyor!

Türkiye’de 2002-2017 yılları arasında toplam 7,151,507 yeni daire, konut stokuna eklenirken, 2015 yılından bu yana inşaat izin istatistikleri ve kullanım izinleri arasındaki makas açılmaya başlamıştır. 2017 yılı itibariyle bu fark 493 bine ulaşmıştır. Yapı ruhsatı ve kulanım izni sayısı arasındaki fark, 2016’ya göre İstanbul’da yaklaşık 2,5, Ankara’da 4, İzmir’de 5 katına çıkmıştır. Konutta arz fazlasının giderek arttığına işaret eden bu makas her yıl artmaya devam etmektedir. Türkiye’de özellikle 2013-2014 yıllarından itibaren konut arzının konut talebini aştığına dair uyarı ve işaretlerin önemli bir kısmı, bizzat sektörün içindeki aktörler tarafından dile getirilmektedir. Örneğin, İnşaat Mühendisleri Odası İstanbul Şube Başkanı Cemal Gökçe’ye göre, 2014’te 300-400 bini İstanbul’da olmak üzere toplam 1 milyonun üzerinde konut arz fazlası oluşmuştur (İMO, 2014). İnşaat şirketlerinin elinde biriken konut stokunu eritemediğini söyleyen Türkiye Müteahhitler Birliği (TMB) Başkanı Mithat Yenigün, Temmuz 2019’da konut stokunun 800 bin ile 1 milyon arasında olduğunu belirterek, devlete sorunu çözmesi için çağrı yapmıştır. Konut stokunun müteahhitten fona geçmesini isteyen TMB Başkanı Yenigün’e göre, böylesi bir kamu fonu, Türkiye Emlak Katılım Bankası tarafından oluşturabilir (Dünya Gazetesi, 18.7.2019). Şimdilerde bu rakamın 1,5 milyona doğru tırmanışta olduğu dillendirilmektedir. Örneğin, TÜİK verilerinden hareketle Yeşilbağ’ın sunduğu bilgilere göre, Türkiye genelinde konut stokuna 2013 yılından bu yana 5,08 milyon daire eklenmiştir. Bunların ancak 3,86 milyonunu satılırken, 1,22 milyon kadarı ise henüz satılmamıştır. Satılamayan daireler toplam üretimin %24’üne tekabül etmektedir. 2019 verileri ise boşluk oranının %37’e yükseldiğini göstermektedir (TÜİK verilerinden derleyen Yeşilbağ, 2020). 

Ülkemizde AKP iktidarınca sürdürülmekte ısrarcı olunan kentsel dönüşüm modeli düşünüldüğünde bu rakam, yani konut arz fazlası kat ve kat artacaktır çünkü, vatandaşın binasını ve arsasını kat karşılığı satın alarak konut üretimini arşa kadar yükselteme çabası içinde olan müteahhitlerimiz mevcut konut sayısını ikiye üçe katlayarak kar/rant elde peşinde koşmaktadır. Dahası, toplumun önemli bir kısmını da bulaşıcı bir hastalığa yakalanmışçasına rant peşine sürükleyerek bu süreci ilerletmektedirler. Vatandaşlar da bu sürece kısa yoldan köşeyi dönme hevesiyle katılmaktadır! Dur bakalım ne olcak!

Konut balonunun önemli göstergelerinden bir diğeri aşırı konut fiyat artışlarıdır. 2010-2017 döneminde Türkiye’deki reel konut fiyat artışı hem OECD hem de Euro Bölgesi ortalamasının çok üzerinde gerçekleşmiştir. OECD’nin, Euro Area,  Reel Konut Fiyat Endeksi’ne göre,  2010-2018 arasında Euro Bölgesi’nde ortalama olarak fiyat/kira endeksi gerilerken, OECD bölgesinde %7 artmıştır. Türkiye’de ise artış %30 olarak gerçekleşmiştir. Türkiye %30 konut fiyat/kira endeksi ile OECD sıralamasında 4. sırada yer almıştır (OECD, 2018). The Economist tarafından yapılan başka bir araştırmaya göre, 2013 yılının 4. çeyreği ile 2018 yılının 4. çeyreğini kapsayan konut fiyatları artış sıralamasında %67,3 ile Türkiye 1. sırada yer almıştır. Türkiye’yi %65,4 ile İrlanda, %62,9 ile İzlanda izlemiştir (The Economist, 2020).

Konuyla ilgili en güncel araştırmaya göre, konut ve ticari emlak danışmanlığı şirketi Knight Frank tarafından hazırlanan küresel konut fiyatları endeksi Mart sonu itibariyle yıllık bazda 15 yılın en hızlı artışını yaşamış durumdadır. Bu endekse göre de konut fiyatları artışında Türkiye ilk sırada yer almakta. Knight Frank tarafından hazırlanan küresel konut fiyatları endeksine göre tüm dünyada konut fiyatları Mart ayı sonu itibariyle 12 aylık sürede ortalama yüzde 7,3 artış kaydederek balon riskini yeniden gündeme getirmiştir. Küresel fiyatlardaki bu artış 2006’nın son çeyreğinden bu yana en yüksek seviye olarak kaydedilirken, Endeks’te ilgili dönemde konut fiyatları en çok artan ülke ise Türkiye olmuştur. Bu dönemde Türkiye’de konut fiyatlarının yüzde 32 arttığı izlenirken, Türkiye’yi yüzde 22,1 artışla Yeni Zelanda, yüzde 16,6 artışla Lüksemburg izlemiştir. ABD’de ise konut fiyatları da aynı dönemde yüzde 13,2 artarak 2005’ten bu yana en hızlı artış olarak kaydedilmiştir. Bu araştırmaya göre Pandemi süreci dolayısıyla devletlerin parasal ve mali teşvikleri dünya çapında gayrimenkul patlamasına ve balona yol açmıştır! Balon endişesi nedeniyle Yeni Zelanda gayrimenkul yatırımcıları için vergi teşviklerini geri çekerken, Çin gayrimenkul geliştiricilerinden banka kredilerine kadar çeşitli tedbirlere yönelmiştir. Asya’da en büyük fiyat artışı yüzde 6,1 ile Singapur’da yaşanırken en pahalı gayrimenkul pazarı Hong Kong’da yüzde 2,1 fiyat artışı görülmüştür. Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) tarafından yayımlanan konut fiyat endeksine göre Türkiye’de Mart’ta yıllık artış yüzde 31,98 ile konutta 2011 yılından bu yana açıklanan endekste en yüksek yıllık artış kaydedilmiştir. Konut fiyat endeksi aynı dönemde reel olarak yüzde 13,6 oranında artış gösterirken, iller bazında en yüksek artışlar İzmir, Ankara ve İstanbul’da yaşanmış. (https://www.bloomberght.com/kuresel-konut-fiyatlari-artisinda-lider-turkiye-2281412, 3 Haziran 2021 Perşembe).

Boş Konutlara Rağmen Kiracı Sayısı Artıyor!

Peki daha güvenilir, sağlıklı ve konforlu bir yaşam adına yapılan bu kentsel dönüşüm ve inşaat ekonomisi sürecinde vatandaşların payına ne düşüyor? Vatandaş hayal kurduğu sıcak bir ev ortamı ve kira derdi bitiyor mu? Veriler ne yazık ki böyle söylemiyor! TÜİK verilerinden hareketle Birgün gazetesinin yayımladığı bir araştırmaya göre Türkiye’de 2002’de %18,7 olan kiracı oranı, 2018’de %28,7’ye yükselmiş (Birgün Gazetesi, 30.07.2019). Yine TÜİK verilerinden hareketle Birgün Gazatesi’nden Ozan Gündoğdu’nun hazırladığı bir habere göre, Türkiye’de 2002 yılından 2018 yılının sonuna dek tam 11 milyon 612 bin daireye yapı izni verilirken, bu daireler çoğunlukla ev sahipleri tarafından satın alınmıştır (Gündoğdu, 2019).

Sürekli Ertelenen Bir Krizi Beklerken!

Türkiye’de konut arz fazlasına ve artan fiyatlara rağmen, AKP iktidarının inşaat üzerine kurulu bir ekonomiyi ayakta tutma çabası, TCMB üzerinde kurduğu baskı ve görece düşük konut kredisi faizi, Kanal İstanbul örneğinde olduğu gibi inşaat şirketlerine büyük ölçekli inşaat projeleri ile kaynak aktarımının sürdürülmek istenmesi, Hazine ve kamu arazilerinin TOKİ ve Emlak Konut kanalıyla üç beş inşaat şirketine ucuza peşkeşi, inşaat şirketlerine yönelik vergi afları, Türkiye konut piyasasında henüz düşük düzeyde seyreden menkul hacmi, vb. 

Sermaye birikimi, kar ve rant boyutlarının yanısıra kentleşmenin Türkiye örneğine dair iddiam odur ki; bütün toplumsal olaylarda olduğu gibi inşaat/konut alanında da sürekli ertelenen bir felaket bizi beklemektedir! Böylesi bir gidişatla daha büyük ölçekte bir kriz eninde sonunda kaçınılmazdır! Buna dair başta konut arz fazlası ve sürekli artan fiyatlar güçlü işaretlerle alarm vermektedir! Biz ise su yüzüne çıkana kadar yıllarca kirlenmesine izin verdiğimiz/seyirci kaldığımız denizlerimizin başına çöken felaketlerde olduğu gibi yeni bir felaketin gelmesine seyircileri durumundayız! Oysaki, “dur bakalım ne olacak” tutumu yerine böylesi bir gidişata dur demek gerekmez mi gari?

Son sözü bu ay Ceren Kültür tarafından “Kalbin Aritmetiği ve Suyun Kabaran Tarihi” adıyla basılan şiir/deneme kitabımdan, “Bir İstanbul Geçerken İçinden Dışavurumlarla!” başlıklı bir bölümde geçen bir kaç dizeyle bitirmek istiyorum: 

“… 

kader, kısmet, İslam, burjuvazi, tesettür,  mahalle baskısı, Osmanlı, tarikatlar falan derken haydi burayı geçelim otobüsle metrobüsle falan…

Kalabalıkça bir hüsran içinde trafik kitlenebilir her an her sabah her akşam, otobanda yayalar! 

Neylersin altyapısızdır bu kenti ve memleketi üstten yapanlar!..”

“İşlem hacmi yüksek bir mezarlıkta göğe uzanırken finans kapital…”

deneme