Avrupa Birliği üyesi Macaristan, 2025 itibarıyla yabancılara yönelik göçmenlik politikasını köklü bir şekilde değiştirerek uzun yıllardır tanıtılan “ev alarak oturum alma” modelini tamamen yürürlükten kaldırdı. Türkiye’de ve birçok yabancı ülkede, özellikle yatırım danışmanlık şirketleri tarafından yaygın biçimde kullanılan “Macaristan’da ev al, oturum al” sloganı artık gerçeği yansıtmıyor. Yeni göçmenlik yasası, gayrimenkul satın alımını oturum izniyle ilişkilendiren tüm uygulamaları sona erdirdi ve bunun yerine yalnızca yatırım fonuna dayalı, daha kontrollü bir ikamet rejimi getirildi. Yetkililer, bu değişikliğin hem ekonomik istikrarı korumak hem de yabancı yatırımcı talebinin konut piyasasını olumsuz etkilemesini engellemek amacıyla yapıldığını açıkladı.
Son yıllarda Türk vatandaşları başta olmak üzere pek çok ülke yatırımcısının radarında olan Macaristan, Avrupa’da uygun maliyetli oturum seçenekleriyle öne çıkıyordu. Ancak 2024’ün son çeyreğinde yapılan değişiklikle gayrimenkul satın alarak ikamet izni alma yolu tamamen kapatıldı. Buna rağmen internet ortamında “Budapeşte’den ev alın, 5 yıl oturum kazanın”, “Macaristan 500.000 € ev alana Golden Visa veriyor” veya “Konut alan herkese aile boyu AB oturumu” gibi asılsız iddialar hâlâ dolaşıyor. Macar İçişleri Bakanlığı, yeni yasa çerçevesinde konut satın alımının artık oturum açısından hiçbir hukuki değer taşımadığını, mülk satın alan yabancıların yalnızca mülkiyet hakkı elde ettiğini, ikamet hakkı elde etmediğini kesin bir dille duyurdu.
Aslında Macaristan, 2023 ve 2024 yıllarında Portekiz ve Yunanistan’daki Golden Visa modellerine benzer bir sistem üzerinde çalışmış ve 500.000 € değerinde konut satın alanlara 10 yıllık “Guest Investor Residence Permit” verilmesini öngören bir taslağı gündeme getirmişti. Ancak bu sistemin gayrimenkul piyasasında fiyat balonu oluşturacağı, yerel halk için konut maliyetlerini yükselteceği ve AB içinde siyasi baskı yaratacağı gerekçeleriyle taslak yürürlüğe girmeden iptal edildi. Böylece, 1 Ocak 2025’te yürürlüğe girmesi beklenen konut temelli oturum yolu tamamen kaldırılmış oldu.
Yeni dönemde Macaristan yalnızca 250.000 € tutarında Gayrimenkul Yatırım Fonu (GEF) yatırımıyla oturum verilmesini öngören Guest Investor Programını uyguluyor. Bu fonlar, Macaristan Merkez Bankası tarafından onaylanan, yabancı sermayeyi çekmek üzere oluşturulmuş ve konut projeleri, ticari gayrimenkuller, yenileme çalışmaları gibi alanlara dolaylı yatırım yapan özel portföy yapılarıdır. Bu fonlara en az 250.000 € yatırım yapan yabancılar, 10 yıllık oturum izni, aile birleşimi hakkı ve Schengen bölgesinde serbest dolaşım gibi avantajlara sahip oluyor. Ancak ev almak artık bu sürecin hiçbir parçası değil; mülk satın almak isteğe bağlı ve oturum iznine hiçbir katkı sağlamıyor.
Macar hükümeti, bu fon modelini seçerek konut alımlarının yol açtığı spekülatif etkileri azaltmayı, fiyat istikrarını korumayı ve yabancı yatırımı daha kontrollü bir mekanizma üzerinden yönlendirmeyi hedefliyor. Bu nedenle Macaristan, Avrupa’daki “ev al – oturum al” modelinden tamamen ayrılmış durumda. Buna rağmen Türkiye’de bazı danışmanlık firmalarının hâlâ “100.000 €’ya ev, yanında oturum hediyesi” gibi yanıltıcı reklamlar yaptığı görülüyor. Macaristan Göçmenlik Dairesi ise bu iddiaları açıkça yalanlıyor ve 2024 sonrası dönemde tek geçerli yatırım yolunun fon yatırımı olduğunu vurguluyor.
Sonuç olarak, 2025 itibarıyla Macaristan’da Ev Alarak Oturum Almak artık mümkün değildir. Gayrimenkul satın almak yalnızca mülkiyet sağlar; ikamet hakkı doğurmaz. Yatırım temelli oturum için geçerli olan tek yol, 250.000 € tutarında yatırım fonu satın almaktır. Uzmanlara göre bu değişiklik, Macaristan’ın yabancı yatırım politikasını daha şeffaf, daha regüle ve piyasa dengelerini gözeten bir yapıya kavuşturuyor. Net ifadeyle: “Macaristan’da ev alıp oturum alma devri tamamen sona ermiştir.” Güncel bilgilere Golden Visa Solutions Platformundan ulaşabilirsiniz.