2025 ve 2026 yıllarında kira geliri elde eden mülk sahiplerini yakından ilgilendiren başlıklardan biri de kira gelir vergisinin nasıl hesaplandığı, ne zaman ve nasıl ödendiği ile kimlerin bu vergiden muaf olduğu oldu. Güncellenen istisna tutarları, beyan sınırları ve gider yöntemleri, kira gelir vergisi sürecini her zamankinden daha önemli hale getiriyor. Bu kapsamda hazırladığımız haberimizde, kira gelir vergisinin hesaplama yöntemlerini, ödeme süreçlerini ve muafiyet şartlarını tüm yönleriyle ele aldık.
Kira Gelir Vergisi Nasıl Hesaplanır?
Kira gelir vergisi, bireylerin sahip oldukları konut veya işyerlerini kiraya vererek elde ettikleri kazançlar üzerinden devlete ödenen gelir vergisidir. Bu vergi, bir takvim yılı içinde tahsil edilen kira bedelleri esas alınarak hesaplanır ve belirlenen istisna tutarını aşan gelirler için beyanname verilmesini gerektirir. Kira gelir vergisi, Gelir Vergisi Kanunu kapsamında değerlendirilir ve elde edilen gelirin türüne göre konut ya da iş yeri kira geliri olarak vergilendirilir.
Kira gelir vergisi hesaplama işleminde öncelikle yıl boyunca tahsil edilen toplam kira bedeli belirlenir ve bu tutar brüt kira geliri olarak kabul edilir. Ardından, kira gelirinden düşülebilecek gider yöntemi belirlenir. Bu aşamada mükellef, belge sunmadan uygulanabilen götürü gider yöntemini tercih ederek gelirin belirli bir oranını otomatik olarak gider sayabilir ya da fatura ve benzeri belgelerle ispatlanan gerçek giderleri gelirden düşmeyi seçebilir.
Giderler düşüldükten sonra kalan tutar net kira geliri olur ve bu tutar gelir vergisi tarifesine göre kademeli oranlar üzerinden vergilendirilir. Hesaplanan vergi, kira gelirinin elde edildiği yılı takip eden yılın mart ayında beyan edilir ve genellikle iki taksit halinde ödenir.
Kira gelir vergisi hesaplama sürecini özetleyecek olursak:
● Hesaplama, ilgili yılın vergi oranları ve istisna tutarları esas alınarak yapılır.
● Yıl içinde tahsil edilen tüm kira gelirleri brüt gelir olarak dikkate alınır.
● Konut kira gelirlerinde yıllık istisna tutarı düşülür; istisnanın aşılmadığı durumlarda beyan gerekmez.
● İstisna sonrası gelirden götürü gider veya gerçek gider yöntemlerinden biri seçilir.
● Gerçek gider yönteminde belgeli harcamalar düşülür ve belgeler 5 yıl saklanır.
● Götürü gider seçildiğinde, tercih en az 2 yıl geçerlidir ve tüm taşınmazlar için uygulanır.
● Kalan tutar vergi matrahı olur ve gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir.
● İş yeri kiralarında yapılan stopaj, hesaplanan vergiden düşülür.
Kira Gelir Vergisi Nasıl Ödenir?
Kira gelir vergisi, beyanname verildikten sonra Gelir İdaresi Başkanlığı (GİB) tarafından belirlenen kanallar üzerinden ödenmektedir. Mükellefler, gib.gov.tr veya e-Devlet üzerinden Dijital Vergi Dairesi’ne girerek banka kartı ya da kredi kartı ile online ödeme yapabilmektedir.
Ayrıca anlaşmalı bankaların internet bankacılığı, mobil uygulamaları ve şubeleri aracılığıyla ya da vergi dairelerine doğrudan giderek de kira gelir vergisi ödeme işlemi gerçekleştirilebilir. Kira gelir vergisi genellikle iki taksit halinde ödenir; ilk taksit Mart, ikinci taksit Temmuz ayında tahsil edilir. Diğer yandan, beyanname üzerinden alınan 1.189,50 TL tutarındaki damga vergisi, kira gelir vergisiyle birlikte ödenmektedir.
Kira Gelir Vergisi Ne Zaman Ödenecek?
Kira gelir vergisi, kira gelirinin elde edildiği yılı takip eden yıl içinde ödenir. Öncelikle mükellefler, konut veya iş yeri kira gelirlerine ilişkin yıllık gelir vergisi beyannamesini izleyen yılın Mart ayında verir. Beyanname verildikten sonra hesaplanan kira gelir vergisi iki eşit taksit halinde tahsil edilir. Birinci taksit Mart ayında, ikinci taksit ise Temmuz ayında ödenir.
Örneğin 2025 yılı boyunca konut veya iş yerinden kira geliri elde eden bir mükellef, bu gelire ilişkin kira gelir vergisini 2026 yılında öder. Buna göre beyanname Mart 2026’da verilir; hesaplanan kira gelir vergisinin ilk taksiti Mart 2026’da, ikinci taksiti ise Temmuz 2026’da ödenir. 2026 yılında konut veya iş yerinden kira geliri elde eden bir mükellef ise bu gelire ilişkin kira gelir vergisini 2027 yılında beyan eder; beyanname Mart 2027’de verilir ve vergi Mart ve Temmuz 2027 aylarında iki taksit halinde ödenir.
Kira Gelir Vergisi Muafiyeti Ne Kadar?
Kira gelir vergisi muafiyeti (istisna tutarı), konut olarak kiraya verilen taşınmazlardan elde edilen kira gelirlerinin belirli bir kısmının vergi dışı bırakılması anlamına gelir. Yıllık konut kira geliri bu tutarın altında kalıyorsa beyanname verilmez. İstisna tutarın aşılması halinde ise yalnızca aşan kısım vergilendirilir.
Bu kapsamda 2025 yılında konut kira gelirleri için istisna tutarı 47.000 TL, 2026 yılında ise 58.000 TL olarak uygulanmaktadır. Diğer yandan iş yeri kira gelirlerinde istisna uygulaması yoktur; ancak beyan sınırları bulunmaktadır. Buna göre, 2025 yılında iş yeri kira geliri 330.000 TL’yi, 2026 yılında ise 400.000 TL’yi aşan mükelleflerin kira gelirlerini beyan etmeleri gerekmektedir. Ayrıca stopaj uygulanmayan ve herhangi bir istisnadan yararlanmayan iş yeri kira gelirlerinde, yıllık kira tutarı 2025 yılında 18.000 TL’yi, 2026 yılında ise 22.000 TL’yi aştığında, mükelleflerin gelir vergisi beyannamesi vermesi zorunlu hale gelir.
Kimler Kira Gelir Vergisi Ödemez? Muafiyet Şartları
Kira gelir vergisi, her kira geliri elde eden kişiden otomatik olarak kesilmez. Konut olarak kiraya verilen taşınmazlardan elde edilen gelirin, ilgili yıl için belirlenen kira geliri istisna tutarının altında kalması durumunda, mükellefin gelir vergisi ödemesi ve beyanname vermesi şart değildir. Ayrıca bazı durumlarda, kira geliri istisna sınırını aşsa dahi gerçek gider yöntemiyle yapılan indirimler nedeniyle vergiye tabi kazanç sıfırlanabilir ve bu durumda da fiilen kira gelir vergisi ödeme yükümlülüğü doğmayabilir.
Bu kapsamda kira gelir vergisi muafiyet şartları şu şekilde sıralanabilir:
● Konut kira gelirinin, ilgili yıl için belirlenen yıllık istisna tutarını aşmaması durumunda kira gelir vergisi ödenmez.
● Kendi evini kiraya verip başka bir konutta kiracı olarak oturan kişilerin, gerçek gider yöntemini tercih etmeleri halinde, ödedikleri kira bedelini kira gelirinden düşebilmeleri mümkündür.
● Geçici olarak yurt dışında ikamet eden ve Türkiye’deki konutunu kiraya veren kişilerin, yurt dışında ödedikleri kira bedelini, gerçek gider kapsamında indirim konusu yapabilmeleri mümkündür.
● Yeni satın alınan ve kiraya verilen konutlarda, satın alma tarihinden itibaren 5 yıl boyunca, konutun satın alma bedelinin %5’inin kira gelirinden indirilebilmesi mümkündür.
● Kredi kullanılarak satın alınan ve kiraya verilen taşınmazlar için ödenen kredi faizlerinin, gerçek gider yöntemi kapsamında gider olarak düşülmesi mümkündür.
Emekliler Kira Gelir Vergisi Öder mi?
Evet, emekliler de kira geliri elde etmeleri halinde kira gelir vergisine tabidir. Dolayısıyla emekli olmak tek başına vergi muafiyeti sağlamaz. Ancak emeklilerin elde ettiği konut kira geliri, ilgili yıl için belirlenen yıllık istisna tutarının altında kalıyorsa kira gelir vergisi ödenmez ve beyanname verilmez. İstisna tutarın aşılması durumunda ise yalnızca aşan kısım üzerinden vergi hesaplanır. Diğer yandan iş yeri kira gelirlerinde de emekliler için özel bir muafiyet bulunmaz; stopaj ve beyan sınırları genel kurallara göre uygulanır.